Перепланировка жилых помещений, как указано в п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170, может включать:
- перенос и разборку перегородок;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- перенос и устройство дверных проемов (не затрагивая несущие конструкции);
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Согласно того же пункта Правил, утвержденных постановлением Госстроя РФ, переоборудование жилых помещений может заключаться в следующем:
- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
- установка бытовых электроплит взамен газовых;
- прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения;
- устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат.
Перепланировка и градостроительное законодательство
По общему правилу на работы внутри жилого помещения, находящегося в многоквартирном жилом доме, не требуются допуски СРО, поскольку в Перечень видов работ, утвержденный Приказом Минрегиона № 624 в общем, не включены работы, связанные с так называемой «внутрянкой», то есть те, которые выполняются внутри жилого помещения и не связаны с реконструкцией здания.
Более того, градостроительное законодательство регулирует отношения, связанные со строительством, реконструкцией и капитальным ремонтом объектов капитального строительства, а не вопросы перепланировки и переустройства помещений (в ч. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ упоминаются лишь работы по «строительству, реконструкции, капитальному ремонту», тогда как переоборудование помещения не является его строительством, капитальным ремонтом и далеко не всегда связано с реконструкцией).
Напомним, что под реконструкцией понимают изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), тогда как квартира, являясь объектом недвижимости, не является объектом капитального строительства. Поэтому изменение некоторых параметров жилого помещения в части увеличения или уменьшения высоты, площади и объема жилого помещения не свидетельствует о том, что произведена реконструкция объекта.
В этой связи, можно предположить, что в случае необходимости выполнения работ, не связанных с реконструкцией или капитальным ремонтом объекта – здания, в том числе по переоборудованию (перепланировке и переустройству) Свидетельство от Ассоциации «АСиМО» применимо. Такие работы могут быть выполнены (в соответствии с проектом переустройства и перепланировки) лицом (лицами) и без специальных разрешений.
Вместе с тем, следует иметь ввиду следующее.
Из арбитражной практики следует, что суды нередко приходят к выводам о том, что решая вопрос о необходимости допуска СРО на виды работ во внимание следует принимать не только вид ремонта, но и реальный характер работ.
В Перечень внесены виды работ и группы видов работ, требующие наличия свидетельства СРО на работы, которые, может быть, необходимо будет выполнить в рамках перепланировки (переоборудования) жилого помещения:
- Монтаж, усиление и демонтаж конструктивных элементов и ограждающих конструкций зданий и сооружений (п. 10.1 Перечня работ; например, допуск СРО может потребоваться при манипуляциях с балконом – работы по усилению прочности балконной плиты, его остеклению, кровле, не говоря уж о монтаже или демонтаже балкона. Монтаж и демонтаж балкона, впрочем, относится уже к реконструкции здания).
- Гидроизоляция строительных конструкций (п. 12.9 Перечня работ; например, допуск СРО может потребоваться при расширении санузла (ванной комнаты) за счет площади коридора. В этом случае, необходимо провести гидроизоляцию присоединенной к ванной комнате часть пола).
Таким образом, по нашему мнению, для выполнения работ по перепланировке и переустройству жилого помещения в соответствии с проектом, лицу, осуществляющему такие работы допуск от Ассоциации подходит, однако, учитывая реальный характер работ (например, частичный демонтаж несущих конструкций), уполномоченный орган власти может спросить у вас и допуск СРО.